Fix & Flip

Vor ein paar Tagen habe ich nach langem hin- und her ein Haus verkauft.

Das war mein erstes Fix & Flip Projekt.

Fix & Flip bezeichnet den Kauf einer älteren Immobilie, die man dann aufwertet und wieder verkauft.

Die Immobilien, die so auf den Markt kommen, sind dann günstiger als Neubauten aber innen größtenteils neu.

Also ideal für jemanden, der sich umfangreiche Renovierungsmaßnahmen nicht selbst zutraut und gleichzeitig auch keinen Neubau möchte.

 

Konkret handelte es sich hier um ein großes Einfamilienhaus aus dem Baujahr 1938. Massiv aus Backstein gebaut, mit guter Bausubstanz und rund 150 Quadratmetern Wohn- und Nutzfläche, gelegen im Speckgürtel von Hildesheim. 30 Sekunden bis zur B6 und 2 Minuten bis zur nächsten Autobahnauffahrt, aufgrund von Wald dazwischen trotzdem ruhig.

Das Haus diente dem Vorbesitzer in den letzten Jahren als Unterkunft für Erntehelfer und war seit Jahrzehnten nicht mehr renoviert wurden.

 

Innen musste also alles komplett erneuert werden, zwei Räume wurden zu einer großen Wohnküche zusammengelegt, natürlich neue Wand- und Bodenbeläge, neue Elektrik und ganz viel Kleinkram. Außerdem wurden neue Bäder und eine neue Heizungsanlage installiert.

Die Fenster wurden ausgetauscht und ein neuer Zugang zum Garten samt Terasse vorm Wohnzimmer geschaffen.

Viel Arbeit für mehrere Gewerke.

 

Die Bauarbeiten zogen sich ungefähr ein dreiviertel Jahr hin und kosteten rund 115.000 Euro.

Und davor musste das Haus ja erstmal gekauft werden.

Das ganze Geld dazu kam natürlich von der Bank, Eigenkapital will eben erstmal verdient werden.

 

Und um Haftungsrisiken zu minimieren und das ganze Projekt steuerlich von meinen laufenden Finanzen abzugrenzen, wollte ich das nicht als Privatperson sondern als GmbH machen.

 

Um eine GmbH zu gründen, braucht man eigentlich 25.000 €. Eigentlich, denn man kann sie auch mit 12,5 Scheinen gründen und sich gleichzeitig verpflichten, die zweite Hälfte des Stammkapitals sobald möglich einzuzahlen. Die Haftungsbeschränkung greift meines Wissens dann auch erst nach Einzahlung der zweiten Hälfte der 25k. Die 12.500 Euro konnte ich aus meinen Ersparnissen aus Bundeswehrzeiten bzw. aus dem Einsatzverwendungszuschlag für Afghanistan aufbringen, aber das war es dann auch. Die zweite Hälfte des Stammkapitals habe ich dann also aus dem Kredit für das Haus eingezahlt. Was kein Problem ist, da man das Geld ja wieder investieren kann. Ich glaube vielfach herrscht die Vorstellung, dass dieses Stammkapital praktisch als Sicherheit auf einem gesonderten Konto hinterlegt werden muss. Nein, es muss bloß einmal aufs Konto der GmbH eingezahlt werden und kann dann wieder investiert werden.

 

Das bedeutet ja, dass theoretisch auch die ganzen 25.000 € aus einem Kredit für ein Bauprojekt kommen könnten. Lediglich die Kosten der Gründung der GmbH bei Notar, Handelsregister etc. müssten dann aus EK bezahlt werden. Was aus der Erinnerung circa 2.000 € waren.

Keine 25 Scheine zu haben ist jedenfalls keine gültige Ausrede, wenn man sowas wirklich machen will.

 

Natürlich geben Banken einer komplett neuen GmbH ungern einen Kredit, allein schon weil es nunmal eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist, aber natürlich inbesondere, weil sie neu ist und sich ihre Leistungsfähigkeit und Bonität somit kaum einschätzen lässt. Aller Anfang ist eben schwer. Die Lösung war simpel: Ich habe das Darlehn privat aufgenommen und dann an meine GmbH weiter verliehen. Das nennt sich Gesellschafterdarlehn und bedarf bloß eines schriftlichen Darlehnsvertrages zwischen der GmbH und dem Gesellschafter, also mir. Dieser Vertrag sollte fremdüblich sein, damit das Finanzamt ihn vollumfänglich anerkennt und die Zinsen weiterhin steuerlich abzugsfähig bleiben. Einfach die Konditionen des Vertrages zwischen Bank und Gesellschafter 1 zu 1 übernehmen und die Fremdüblichkeit ist auf jeden Fall gegeben. Dazu berät auch der Steuerberater, wenn man die richtigen Fragen stellt.

 

Dieser ganze Themenkomplex aus Gründung und Finanzierung stellt natürlich unbezahlte Vorarbeit dar. Wie immer muss man erstmal Geld ausgeben, wenn man Geld verdienen will.

Von Gründung der GmbH über den Kauf des aufzuwertenden Objektes bis hin zu Abschluss der Bauarbeiten verursacht alles nur Kosten.

 

Erst durch den Verkauf des Hauses kommt dann Geld rein. Da von Gründung bis zu Verkauf ungefähr 15 Monate vergangen sind, hätte das ohne meinen Vollzeit-Job natürlich niemals funktioniert. Und wenn dann Geld reinkommt, kann man sich das nicht einfach auszahlen - das wäre eine Gewinnausschüttung, die sowohl auf Ebene der GmbH als auch auf privater Ebene versteuert werden müsste. Also gibt man mehr als die Hälfte direkt wieder ans Finanzamt ab. Das kommt selbstverständlich nicht in Frage, daher muss man sich selbst bei seiner GmbH anstellen. Dann muss das Geld, was du dir (zurück) zahlst, nur auf deiner persönlichen Ebene versteuert werden.

 

Dazu kann die GmbH dir pro Monat noch einen steuerfreien Gutschein für maximal 44 € schenken, Tank- oder Amazon-Gutscheine bieten sich hier beispielsweise an. Tank-Gutscheine bringen mich zum Thema Dienstwagen: Die GmbH könnte ein Kfz kaufen oder leasen, welches du dann auch privat nutzen darfst - aber monatlich 1 % des Bruttolistenneupreises als Privatmann versteuern musst, auch wenn das Fahrzeug alles andere als neu ist. Muss man also durchrechnen, ob sich das unterm Strich lohnt. Und vor allem erstmal das Geld in der GmbH für die Anschaffung des Fahrzeugs haben. Ich hoffe also erstmal, dass meine private Schrottkarre noch eine Weile durchhält.

Einfacher ist es mit Kosten der Telekommunikation - die GmbH kann ohne besondere Auflagen ein Smartphone kaufen oder einen entsprechenden Vertrag abschließen und diese Kosten steuerlich absetzen, auch wenn du das Telefon privat mitnutzt.

 

Aber auf was kommt es wirklich an?

Auf die Menschen, mit denen du zusammen arbeitest und eure Kommunikation.

Du brauchst Leute, die ihr Handwerk beherrschen und auf die du dich verlassen kannst.

Fachwissen ist also die Voraussetzung, aber ohne effektive Organisation und Kommunikation wird sich das Know How der Beteiligten nicht zu einem guten Endprodukt verbinden.

Bei uns lief das im wesentlichen so ab, dass ich mich um die ganze kaufmännische Hintergrundarbeit und zwei Familienangehörige sich vor Ort um die Baustelle gekümmert haben, inklusive der Einweisung der Fremdgewerke. Und das familiäre Vertrauen untereinander war wahrscheinlich einer der wichtigsten Faktoren zum Erfolg. Denn wie oben beschrieben habe ich für die ganze Finanzierung persönlich und unbeschränkt gehaftet - ohne Vertrauen in die vor Ort handelnden Personen hätte ich nicht mehr ruhig schlafen können.

Sicherlich kann man derlei Geschäfte auch ohne Familienangehörige mit bautechnischem Fachwissen machen - dann muss man sich zunächst eben die richtigen Leute suchen und Maßnahmen treffen, um das nötige Vertrauen aufzubauen und gute Verträge schreiben.

 

Das ist unter anderem auch ein Thema in dem einzigen Fachbuch, was ich zum Thema Fix & Flip kenne: The Book On Flipping House von J. Scott. Das Buch ist zwar aus Perspektive eines US-Amerikaners für den dortigen Markt geschrieben, bietet aber auch für den deutschen Markt ein paar Denkanstöße.

 

Abschließend möchte ich noch kurz darlegen, wie ich die Rolle des Immopreneurs, also des Immobilienunternehmers, hier sehe.

Gucken wir uns dazu mal die verschiedenen Spieler bei so einem Deal an. Ohne bestimmte Reihenfolge sind da:

 

Banken - die wollen Kredite vergeben und leben von den Zinsen, die sie dafür erhalten

 

verschiedene Gewerke - die wollen auf Baustellen arbeiten und leben von dem Lohn, den sie dafür erhalten

 

Makler - die wollen Immobilien vermitteln und leben von der Provision, die sie dafür erhalten

 

Verkäufer - die wollen ihre Immobilie aus verschiedensten Gründen loswerden, leben aber fast nie davon

 

Käufer - die wollen eine Immobilie kaufen, entweder zur Selbstnutzung oder zu Anlagezwecken, und wollen dafür möglichst wenig bezahlen

 

Notar und Behörden - schaffen Rechtssicherheit für alle oben genannten Akteure und lassen sich das gut bezahlen

 

Die Rolle des Immopreneurs ist es nun, all diese Marktteilnehmer mit ihren verschiedenen Interessen zusammenzubringen und dafür zu sorgen, dass ein Deal entsteht, von dem alle Beteiligten etwas haben. Nur dafür bekommt er letztlich sein Geld.